Ohlásenie stavebných úprav v byte a súhlas susedov

Ohlásenie nepotrebujete na maľovanie, podlahy, obklady ani výmenu sanity. Potrebujete ho, keď úprava môže ohroziť stabilitu alebo požiarnu bezpečnosť domu, a vtedy ho podľa § 63 zákona č. 25/2025 Z. z. vybavuje stavebný úrad do 30 dní. Podpisy susedov na prerábku vnútri bytu podľa textu zákonov potrebné nie sú, hlasovanie vlastníkov domu treba pri zásahu do spoločných častí, napríklad do nosnej steny. Na hranici medzi bežnou úpravou a ohlásením záväzne rozhoduje úrad, nie firma ani správca. Čo z toho sa týka vášho bytu, prejdeme pri obhliadke: pošlite nezáväzný dopyt na cenovú ponuku.

Treba na stavebné úpravy bytu povolenie alebo ohlásenie?

Od 1. apríla 2025 platí stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. a zmenili sa aj pojmy. Zákon už nehovorí o stavebnom povolení, ale o rozhodnutí o stavebnom zámere (§ 18 ods. 2) a o overení projektu stavby, hoci ľudia ešte hľadajú „stavebné úpravy bytu povolenie“. Práce v byte sa delia do troch skupín: bez ohlásenia, na ohlásenie a s rozhodnutím o stavebnom zámere.

Čo v byte robíte	Čo vyplýva z textu zákonov	S kým to riešiť
Omietky, obklady, podlahy, podhľady, dvere, maľovanie	bez ohlásenia (§ 18 ods. 5 písm. a) zákona č. 25/2025 Z. z.)	správca podľa domového poriadku
Výmena WC, vane, umývadla, sprchy, kuchynskej linky a ich rozvodov	bez ohlásenia (§ 18 ods. 5 písm. b))	správca, ak sa siaha na stúpačku
Oprava a výmena elektrických vedení bez zmeny trasy	bez ohlásenia (§ 18 ods. 5 písm. a) bod 3), potom revízna správa	revízny technik
Výmena, nová alebo búraná vnútorná priečka	výmena je v zozname bez ohlásenia, pri búraní a novej priečke rozhoduje vplyv na stabilitu a požiarnu bezpečnosť (§ 18 ods. 3 písm. h))	statik pri pochybnosti, úrad
Otvor v nosnej stene alebo v paneli, búranie nosnej steny	úrad určí ohlásenie s projektom a statikou alebo rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5), hlasujú aj vlastníci domu	statik, správca, úrad
Zásah do stúpačiek a spoločných rozvodov	hlasovanie vlastníkov domu (§ 14b ods. 1 písm. l) a m) zákona č. 182/1993 Z. z.)	správca

Tabuľka je orientačná: zhŕňa text zákonov, nie to, čo sa vo vašom byte smie.

Čo sa v byte robí bez ohlásenia?

Zákon vymenúva práce, na ktoré netreba ani rozhodnutie o stavebnom zámere, ani ohlásenie (§ 18 ods. 5). Je to oprava a výmena nepodstatných konštrukcií (vnútorné priečky, omietky, obklady stien, podlahy, dlažby, podhľady, dvere), maliarske a štukatérske práce, výmena zabudovaných zariaďovacích predmetov od kuchynskej linky po WC s rozvodmi a oprava a výmena elektrických vedení, ak sa nemení ich trasa. Hranicu určuje aj definícia údržby: podľa § 2 ods. 10 ide o práce bez zásahu do nosnej konštrukcie a bez zmeny užívania alebo vonkajšieho vzhľadu.

Staršie návody často píšu, že elektroinštalácia sa ohlasuje a že nosná stena vždy potrebuje povolenie stavebného úradu. Tak to platilo podľa starého zákona č. 50/1976 Zb., ktorý sa podľa § 84 ods. 4 nového zákona používa na podania a konania z obdobia do 31. marca 2025. Pri návode si pozrite dátum.

Bez ohlásenia neznamená bez pravidiel. Platí domový poriadok, zákaz obťažovať susedov a po novej elektroinštalácii revízna správa od revízneho technika podľa vyhlášky č. 508/2009 Z. z. Ak výmena okien alebo zasklenie lodžie zmení vzhľad domu, treba podľa § 11 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. súhlas vlastníkov domu.

Čo sa ohlasuje stavebnému úradu a ako dlho to trvá?

Ohlásenie sa vyžaduje pri stavebných úpravách, ak stavebné práce môžu ohroziť zdravie ľudí, protipožiarnu bezpečnosť, mechanickú odolnosť a stabilitu alebo bezpečnosť pri užívaní (§ 18 ods. 3 písm. h)), a pri údržbe, ktorá by mohla ovplyvniť stabilitu, požiarnu bezpečnosť alebo vzhľad vo verejnom priestore (§ 18 ods. 4 písm. c)). Zákon nemá zoznam konkrétnych prác, hranicu posúdi úrad. Príkladom je zásah do nosnej steny.

Ohlásenie podáva stavebník vopred (§ 63 ods. 1), spravidla majiteľ bytu. Obsahuje údaje o stavebníkovi, o vlastníctve z katastra a o mieste a druhu prác, prílohou je projekt stavby na ohlásenie a záväzné stanoviská dotknutých orgánov (§ 63 ods. 2). V Bratislave to spravidla je stavebný úrad mestskej časti, v ktorej dom stojí. Tlačivá podľa vyhlášky č. 60/2025 Z. z., povinné od 1. apríla 2025, zverejňuje napríklad úrad mestskej časti Staré Mesto.

Položka	Údaj	Zdroj
Lehota úradu na vybavenie ohlásenia	30 dní	§ 63 ods. 6
Ak úrad v lehote projekt neoverí	predpokladá sa overovacia doložka	§ 63 ods. 7
Začiatok ohlásených prác	do 3 rokov od overenia	§ 63 ods. 10
Pokuta za úpravy na ohlásenie bez overeného projektu, fyzická osoba	30 – 3 000 €	§ 79 ods. 2 a 6
Tá istá pokuta pre podnikateľa alebo právnickú osobu	1 000 – 5 000 €	§ 80 ods. 2 písm. a)
Statické posúdenie	približne 150 – 400 €	Tvoj Barák 2026

Tridsať dní je čas úradu, nie celého procesu: projekt a stanoviská treba mať hotové pred podaním a ich trvanie zákon neurčuje. Podľa výkladu advokátskej kancelárie sa smie stavať až po overovacej doložke alebo po márnom uplynutí lehoty.

Kedy úrad chce rozhodnutie o stavebnom zámere, teda povolenie?

Základné pravidlo je, že stavebné úpravy vyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere, ak zákon neurčuje inak (§ 18 ods. 2). Úrad môže ohlásenie presunúť do tohto režimu: ak by mohli byť dotknuté práva tretích osôb alebo treba určiť podmienky, oznámi, že ohlásenú stavbu možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). V bytovom dome sú nosné steny a stropy spoločnou časťou domu a patria všetkým vlastníkom (§ 2 ods. 1 písm. g) zákona č. 182/1993 Z. z.), preto pri nich počítajte aj s touto cestou.

Pri novej priečke, ktorá rozdelí izbu, a pri búraní priečky s nejasným určením sa opýtajte úradu vopred, zákon ich menom neuvádza. Viac je v článku búranie priečky v paneláku.

Treba na rekonštrukciu bytu súhlas susedov?

Podľa textu zákonov nie je na prerábku vnútri bytu potrebný podpis každého suseda. V zákone o vlastníctve bytov (č. 182/1993 Z. z.) ani v § 63 stavebného zákona sme takú povinnosť nenašli, prílohou ohlásenia je projekt a stanoviská orgánov, nie vyjadrenia susedov. Súhlas susedov nenahrádza ani úradné rozhodnutia, ako uvádzajú poradcovia.

Zákon obmedzuje skôr vaše konanie. Vlastník bytu musí pri užívaní, udržiavaní a zmenách bytu nerušiť a neohrozovať ostatných (§ 11 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.) a nemôže bez súhlasu vlastníkov domu robiť úpravy, ktorými by ich v neprimeranom rozsahu rušil alebo menil vzhľad domu (§ 11 ods. 4). Podľa § 127 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného hlukom, prachom alebo vibráciami.

Konkrétne hodiny hlučných prác sme v zákone o vlastníctve bytov nenašli. Zákon vyžaduje dodržiavať domový poriadok, ktorý schvaľujú vlastníci a ktorý musí byť zverejnený v dome (§ 2 ods. 1 písm. s), § 11 ods. 10), hodiny spravidla nájdete tam.

Slušnosť ide ďalej než zákon. Susedov je podľa poradcov slušné informovať o hluku a prašnosti vopred. Stačí oznam vo vchode s dátumami a hodinami hlučných prác, vzor je v článku oznam o rekonštrukcii pre susedov.

Kedy treba súhlas správcu a vlastníkov domu?

Správca zásah do spoločných častí spravidla sám povoliť nemôže. Rozhodujú vlastníci hlasovaním: stavebnú úpravu, ktorou sa zasahuje do spoločných častí alebo zariadení domu, schvaľuje nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov v dome (§ 14b ods. 1 písm. l) zákona č. 182/1993 Z. z.). Rovnaká väčšina platí pri úprave bytu, ktorou vlastník mení vzhľad domu alebo zasahuje do spoločných častí či zariadení, vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej vody (písm. m)). Pri písm. m) môže zmluva o spoločenstve alebo o výkone správy určiť inak.

Spoločné zariadenia domu zahŕňajú okrem iného spoločné elektrické rozvody (§ 2 ods. 1 písm. h)). Stúpačky zákon menom neuvádza, zvyčajne bývajú súčasťou spoločných rozvodov, ale čo platí v konkrétnom dome, potvrdí správca. Viac je v článku výmena stúpačiek v bytovom dome.

Správca alebo rada hlasovanie zvoláva a oznámenie musí byť doručené najneskôr sedem dní vopred (§ 14a ods. 1 a 2). Vlastník, ktorý stavebne upravuje byt, musí na výzvu pustiť správcu alebo predsedu na kontrolu, či úpravy neohrozujú spoločné časti. Ak ich nepustí, správca je povinný oznámiť úpravy stavebnému úradu (§ 11 ods. 8).

Správcovia si často pýtajú viac než zákon. Jeden správca chce byť informovaný napríklad o zásahoch do priečok, bytového jadra a elektroinštalácie a po predložení dokladov buď vydá súhlas, alebo pošle žiadateľa na stavebný úrad. Je to pravidlo jedného správcu, nie zákon, opýtajte sa svojho.

Kto	Čo žiada zákon	Čo je slušnosť
Vlastníci domu	hlasovanie pri zásahu do spoločných častí	vopred informovať aj pri bežnej prerábke
Správca	vstup na kontrolu, pri odmietnutí oznámenie úradu	oznámiť rozsah a termín
Susedia jednotlivo	žiadny podpis, len neobťažovať nad mieru primeranú pomerom	oznam vo vchode
Stavebný úrad	ohlásenie alebo rozhodnutie pri ohrození stability	opýtať sa pri nejasnej úprave

Čo urobiť pri zásahu do nosnej steny alebo spoločných rozvodov?

1. Zistite, či je stena nosná. Vypýtajte si u správcu dokumentáciu domu. Ak nie je na sto percent isté, že ide o nenosnú priečku, treba statika, pri otvore do železobetónovej steny vždy (podľa poradcov). Posúdenie stojí približne 150 – 400 €.
2. Nezačínajte práce. Statik navrhne riešenie a vypracuje statickú časť dokumentácie so statickým výpočtom (§ 35 ods. 8 zákona č. 25/2025 Z. z.).
3. Požiadajte správcu o súhlas. Priložte výkresy a statiku, správca alebo rada zvolá hlasovanie vlastníkov.
4. Podajte ohlásenie s projektom na stavebný úrad mestskej časti, prípadne žiadosť o rozhodnutie o stavebnom zámere, ak to úrad určí.
5. Počkajte na overovaciu doložku. Úrad má 30 dní od doručenia, doplnenie podkladov lehotu zastaví.
6. Až potom búrajte alebo rezajte. Odstávku vody a ochranu spoločných priestorov dohodnite so správcom. Ako prebieha búranie a rezanie panelov, opisuje stránka búracie práce Bratislava.

Pri stúpačkách a spoločných rozvodoch vykurovania a teplej vody začnite bodom 3, do nich sa bez správcu a hlasovania vlastníkov spravidla nesiaha.

Čo hrozí, keď sa ohlásenie preskočí?

Priestupkom je zhotovovať stavebné úpravy na ohlásenie bez overeného projektu a inšpektorát za to ukladá fyzickej osobe pokutu 30 – 3 000 € (§ 79 ods. 2 písm. a) a ods. 6 písm. b)), podnikateľovi alebo právnickej osobe 1 000 – 5 000 € (§ 80 ods. 2 písm. a)). Podľa § 74 ods. 8 písm. d) inšpektorát nariadi aj odstránenie úpravy zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami, na náklady vlastníka (§ 78 ods. 2).

Mení sa zákon: novela z jesene 2026

Parlament v polovici septembra 2026 schválil novelu stavebného zákona a prezident ju podľa TASR podpísal koncom septembra. Menšia časť má platiť od 15. novembra 2026, hlavná od 1. januára 2027, text novely v Zbierke sme zatiaľ neoverili. Podľa správ mení rozsah dokumentácie pre úpravy bez zásahu do nosnej konštrukcie a to, ktoré práce sa ohlasujú. Článok vychádza zo znenia účinného od 1. novembra 2025, preto si pred podaním overte aktuálne znenie § 18 a § 63 na Slov-Lex alebo na úrade.

Čo si pripraviť pred obhliadkou

Pri obhliadke meriame a pýtame sa, ktoré steny majú ostať. Prineste pôdorys bytu s vyznačenými zásahmi, pôvodnú dokumentáciu domu, pravidlá správcu pre stavebné úpravy, domový poriadok a kontakt na správcu. Ceny súvisiacich prác, teda búrania, rezania panelov a odvozu sute, sú v prehľade cenník stavebných prác, celý postup od obhliadky po odovzdanie je na stránke kompletná rekonštrukcia bytu.

Konkrétny postup pre váš byt si overte na stavebnom úrade mestskej časti, u správcu domu a u statika, ktorý posúdi nosné konštrukcie. Toto nie je právna rada. Konečnú cenu určí obhliadka bytu a písomná položková ponuka konkrétnej firmy.