Rekonštrukcia domu Bratislava

Rekonštrukcia domu, teda prerábka starého domu, sa od prerábky bytu líši rozsahom aj tým, kto za čo zodpovedá. V byte sa robí vnútro, kým strechu, fasádu a stúpačky spravuje spoločenstvo vlastníkov alebo správca. V rodinnom dome je všetko na majiteľovi, od krovu po vodovodnú prípojku, takže rozpočet je o obvodový plášť a technické vybavenie širší. Nižšie sú orientačné rozpätia z roku 2026 pre rekonštrukciu rodinného domu: celý dom, strechu, izolácie, rozvody, okná, balkón, schody a výkopy, s dôrazom na domy zo 60. a 70. rokov. Chcete cenu pre svoj dom? Pošlite nezáväzný dopyt na cenovú ponuku. Ak prerábate byt, začnite na stránke rekonštrukcia bytu Bratislava.

Ceny pochádzajú z verejných cenníkov a blogov (Daibau, MNSP, Umenie bývať, NUMIQ, Orcabau) a pri každej položke je uvedený zdroj. Konečnú cenu určí obhliadka domu a písomná položková ponuka konkrétnej firmy.

Koľko stojí rekonštrukcia starého domu za m²?

Zdroje sa v cene rozchádzajú, lebo každý počíta iný rozsah prác. Kalkulačka Daibau uvádza kompletnú rekonštrukciu domu na kľúč, teda búranie, nové okná, fasádu, inštalácie, sadrokartón, obklady a maľovanie, na 700 – 1 000 € za m². Blog MNSP rozlišuje tri úrovne a blog Umenie bývať dáva pre starý dom priemer 800 – 2 000 € za m² podľa regiónu a rozsahu.

Rozsah	Cena za m²	Dom 120 m² (výpočet)	Zdroj
Čiastočná (omietky, potery, okná, podlahy, maľovanie)	od 300 €	od 36 000 €	MNSP 2026
Kompletná (statika, všetky rozvody, strecha, zateplenie)	približne 750 €	približne 90 000 €	MNSP 2026
Kompletná na kľúč	700 – 1 000 €	84 000 – 120 000 €	Daibau
Prémiová (drahé materiály, inteligentná elektroinštalácia)	približne 1 100 €	približne 132 000 €	MNSP 2026
Priemer starého domu podľa regiónu	800 – 2 000 €	96 000 – 240 000 €	Umenie bývať 2026

Výpočet platí pre dom so 120 m² podlahovej plochy. Zdroje neuvádzajú, či sa cena viaže na zastavanú alebo na úžitkovú plochu, preto pri ponuke trvajte na výmere, z ktorej firma rátala.

Bratislava je podľa NUMIQ 2026 o 15 – 25 % drahšia než vidiek a blog Umenie bývať počíta v Bratislavskom kraji s 20 % navyše. Rezerva na nečakané veci je podľa MNSP 20 – 30 % rozpočtu. Pri starom dome je to reálna položka, lebo vady sa ukážu až po odkrytí stien a podláh. V zime firmy podľa NUMIQ dávajú zľavy 5 – 15 %. Ceny remesiel, ktoré platia v byte aj v dome, sú v cenníku stavebných prác.

Rekonštrukcia domu zo 60. a 70. rokov: na čo si dať pozor?

Domy z tohto obdobia majú podobné slabiny. Podľa poradcov patria k nim vlhkosť z chýbajúcej hydroizolácie, deravé strechy, azbest, nedostatočná izolácia základov a stará elektroinštalácia, ďalej drevené stropy a krov, statické poruchy a zanesené staré rúry.

• Statika. Trhliny v stenách alebo sadnutie základov posúdi statik. Daibau uvádza za názor statika na plánovaný zásah 150 – 240 € a za statický výpočet pre rodinný dom 800 – 2 500 €. Prehliadku je rozumné urobiť skôr, než sa rozhodne o rozsahu prác.
• Vlhkosť. Chýbajúca hydroizolácia základov znamená vlhké murivo a plesne. Odvodnenie okolo domu, teda drenáž, stojí podľa Daibau 1 000 – 2 000 €. Vlhkosť sa rieši pred zateplením a novými omietkami, nie po nich.
• Strecha a stropy. Krytina, krov a drevené stropy sa posudzujú spolu. Ak je krytina azbestocementová, platia pravidlá z časti o streche nižšie.
• Rozvody. Hliníkové vodiče sa podľa elektrikárov ťahali od 60. rokov do roku 1990 a dodnes ich má väčšina rodinných domov z tohto obdobia.
• Izolácie. Zateplenie fasády a podkrovia sa počíta v samostatnej časti nižšie.

Poradie prác je logické: najprv to, čo dom drží (statika, vlhkosť, strecha), potom to, čo sa zakrýva (rozvody), nakoniec povrchy. Ceny búrania a odvozu sute za m² a za úkon sú v tabuľkách na stránke búracie práce Bratislava, kde je aj postup demontáže. Slabiny týchto domov a poradie zásahov rozoberá hlbšie článok rekonštrukcia domu zo 70. rokov.

Koľko stojí nová strecha na starom dome?

Daibau počíta rekonštrukciu strechy s odstránením starej krytiny a položením novej na 38 – 85 € za m², nový krov uvádza zvlášť. Cenník je aktualizovaný 4. 8. 2025.

Položka	Cena	Zdroj
Rekonštrukcia strechy s odstránením starej krytiny a novou krytinou	38 – 85 €/m²	Daibau
Odstránenie starej krytiny	9 – 11 €/m²	Daibau
Nový drevený krov	44 – 110 €/m²	Daibau
Krytina: trapézový plech	8 – 18 €/m²	Daibau
Krytina: betónová škridla	15 – 35 €/m²	Daibau
Krytina: bitúmenová	13,50 – 20,40 €/m²	Daibau
Krytina: vláknocementová	15 – 40 €/m²	Daibau
Odkvapy	20 – 70 €/bm	Daibau
Oplechovanie strechy	25 – 70 €/bm	Daibau
Zateplenie minerálnou vlnou 20 cm	26 – 60 €/m²	Daibau

Všetko pre strechu (jún 2026) uvádza kompletnú rekonštrukciu vrátane materiálu a montáže na 80 – 160 € za m². Pri streche so 120 m² a plechovej krytine s novým latovaním, fóliami a odkvapmi to je 9 600 – 15 600 € bez DPH. Daibau ukazuje príklad zo Žiliny pre strechu so 100 m² za 16 700 €: odstránenie starej krytiny 4 000 €, izolácia 20 cm minerálnej vlny 4 300 €, nová krytina 4 800 € a klampiarske práce 3 600 €.

Ak je na streche azbestocementová krytina, nepúšťajte sa do nej sami. Podľa dokumentu Úradu verejného zdravotníctva SR sa azbestocementové materiály nachádzajú v strešnej krytine a odstraňovať ich smie len organizácia s oprávnením úradu. Oprávnená firma požiada regionálny úrad verejného zdravotníctva o rozhodnutie a pred demontážou aj po nej ohlási práce. Odbornú likvidáciu uvádza Všetko pre strechu na 12 – 25 € za m². Či krytina azbest obsahuje, treba zistiť pred odstránením strechy.

Izolácie: koľko stojí zateplenie fasády a podkrovia?

Daibau uvádza pri zateplení fasády rozsah 26 – 60 € za m² fasády vrátane materiálu a práce. Ide o plochu obvodových stien, nie podlahy, preto sa cena prepočítava z obvodu a výšky domu.

Zateplenie fasády	Cena	Zdroj
Fasádny polystyrén 10 cm	27 – 42 €/m²	Daibau
Fasádny polystyrén 16 cm	32 – 47 €/m²	Daibau
Fasádny polystyrén 20 cm	36 – 56 €/m²	Daibau
Kamenná vlna 10 cm	30 – 53 €/m²	Daibau
Kamenná vlna 16 cm	41 – 63 €/m²	Daibau
Kamenná vlna 20 cm	44 – 65 €/m²	Daibau
Fasádna omietka	8 – 15 €/m²	Daibau
Lešenie	4,50 – 5 €/m²	Daibau

Izolácia podkrovia minerálnou vlnou 20 cm stojí podľa Daibau 26 – 60 € za m², ako je v tabuľke pri streche. Kamenná vlna vychádza v cenníku Daibau pri rovnakej hrúbke drahšie než polystyrén.

Výmena rozvodov: elektrina, voda a kúrenie

Rozvody sa pri dome menia najlepšie naraz, kým sú steny a podlahy otvorené. Podľa elektrikárov sa hliníkové vodiče montovali od 60. rokov do roku 1990, ich spoje sa uvoľňujú a oxidujú a rozvody sa menia po 30 – 40 rokoch. Po výmene vystaví revízny technik východiskovú revíznu správu (vyhláška č. 508/2009 Z. z.). Revízie BA uvádzajú za revízne správy pre veľký 12-izbový dom s viacerými revíziami 450 € bez DPH.

Položka	Cena	Zdroj
Kompletná rekonštrukcia elektroinštalácie	orientačne 20 – 40 €/m²	Daibau
Hlavný rozvádzač	350 – 850 €/ks	Daibau
Revízna správa s meraním	250 – 500 €/ks	Daibau
Ústredné kúrenie domu	50 – 100 €/m²	Daibau
Kompletné kúrenie, príklad pre 80 m²	5 850 – 9 750 €	Daibau
Vonkajšia časť prípojky na verejný vodovod	1 200 – 2 500 €	Daibau
Hodinová sadzba elektrikára alebo vodoinštalatéra	25 – 45 €/h	NUMIQ 2026

Postup výmeny, chránič a revíziu opisuje stránka elektroinštalácie Bratislava, písaná pre byty, ale platí aj v dome. Vodu, kúrenie a rozvody radiátorov rieši stránka vodoinštalácie a kúrenie.

Okná, rekonštrukcia balkóna a rekonštrukcia schodov: ceny

Okná, balkón a schody sa v starom dome menia často a každá práca má vlastný cenník. Trojsklo je podľa Daibau o 25 – 30 % drahšie než dvojsklo.

Položka	Cena	Zdroj
Plastové okno s dvojsklom vrátane montáže	360 – 400 €/m²	Daibau
Jednokrídlové okno 90 × 120 cm	350 – 450 €/ks	Daibau
Dvojkrídlové okno 140 × 140 cm	500 – 750 €/ks	Daibau
Balkónové dvere	400 – 750 €/ks	Daibau
Balkón: odstránenie poteru	15 – 22 €/m²	Daibau
Balkón: polyuretánová hydroizolácia	45 – 60 €/m²	Daibau
Balkón: dlažba v exteriéri	40 – 79 €/m²	Daibau
Balkón: drevené dosky na terčoch	70 – 140 €/m²	Daibau
Rovné drevené schodisko na jedno podlažie	1 300 – 6 000 €	Daibau
Drevený stupeň z dubového masívu	45 – 60 €/ks	Daibau

Rekonštrukcia balkóna je podľa firiem súbor hydroizolácie, omietky a dlažby, pri ktorom sa najprv odstráni starý poter alebo dlažba. Pri rekonštrukcii schodov sa počíta buď nové schodisko, alebo výmena jednotlivých stupňov, čomu zodpovedajú dva riadky v tabuľke. Zasklenie balkóna alebo lodžie sa podľa mesta Banská Bystrica ohlasuje stavebnému úradu.

Výkopové práce pri rekonštrukcii domu

Výkopy prídu na rad pri drenáži, izolácii základov a prípojkách. Daibau uvádza stavebnú jamu 8 – 15 € za m³, podľa druhu pôdy 11 – 14 € (pôda I až III), 13 – 16 € (IV až V) a 30 – 32 € (VI až VII). Prenájom rýpadla 4 – 6 t stojí 80 – 120 € za deň. V úzkom výkope vychádza strojová práca na 1,80 – 2,50 € za m³ a ručná na 22 – 35 € za m³. Ručný výkop je drahší, ale často jediná možnosť tam, kde sa rýpadlo k múru nedostane. Či je v cene odvoz zeminy, si overte v ponuke.

Povolenia a ohlásenie: čo platí pre rodinný dom?

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. platí pre podania od 1. 4. 2025. Nasledujúca tabuľka je zjednodušený prehľad zo znenia zákona a z výkladu mestského úradu, nie právna rada. Ako vyzerá ohlásenie pri byte, opisuje článok ohlásenie stavebných úprav v byte.

Práce na rodinnom dome	Čo sa spravidla vyžaduje	Zdroj
Oprava fasády, výmena strešnej krytiny, výmena okien a dverí	ani ohlásenie, ani rozhodnutie o stavebnom zámere (bežná údržba)	§ 18 ods. 5 písm. a) bod 1 a 2
Údržba, ktorá by mohla ovplyvniť stabilitu, protipožiarnu bezpečnosť alebo vzhľad stavby vo verejnom priestore	ohlásenie stavebnému úradu	§ 18 ods. 4 písm. c), Mesto Banská Bystrica
Zasklenie balkóna alebo lodžie	ohlásenie stavebnému úradu	Mesto Banská Bystrica
Prístavba, nadstavba	rozhodnutie o stavebnom zámere	§ 5, § 18 ods. 2
Nový otvor v nosnej stene, zmena tvaru strechy, zväčšenie okien, ktoré mení vzhľad	posúdi stavebný úrad: ohlásenie, ak práce môžu ohroziť stabilitu, požiarnu bezpečnosť alebo bezpečnosť pri užívaní, alebo rozhodnutie o stavebnom zámere	§ 18 ods. 3 písm. h), § 63 ods. 5

Ohlásenie vybaví úrad podľa § 63 do 30 dní overením projektu a vydaním overovacej doložky. Pri jednoduchých stavbách, medzi ktoré patria aj bytové budovy s najviac tromi bytmi, zastavanou plochou do 300 m² a najviac dvoma nadzemnými podlažiami (§ 2 ods. 6 písm. a)), trvá stavebný zámer 30 dní bez ústneho pojednávania a 60 dní, ak sa koná obhliadka alebo pojednávanie (§ 58 ods. 1). Zásah do nosných konštrukcií vždy posúdi statik.

Zákon slovo zateplenie nepozná a stavebnú obnovu obvodového plášťa radí medzi stavebné úpravy (§ 2 ods. 9 písm. a)). Či pri zateplení fasády stačí ohlásenie (údržba, ktorá by mohla ovplyvniť vzhľad vo verejnom priestore, § 18 ods. 4 písm. c)), nevyžaduje sa nič (§ 18 ods. 5 písm. k)), alebo treba rozhodnutie o stavebnom zámere, posúdi stavebný úrad mestskej časti. Podľa ASB schválila Národná rada novelu stavebného zákona v septembri 2026 a prezident ju podľa TASR podpísal koncom septembra. Menšia časť má platiť od 15. 11. 2026 a hlavná od 1. 1. 2027, text v Zbierke zatiaľ nie je overený. Pred podaním si preto overte aktuálne znenie.

Rekonštrukcia domu alebo bytu: v čom je rozdiel?

	Byt	Rodinný dom
Kompletná rekonštrukcia za m²	700 – 1 100 € (Orcabau, Bratislava 2026)	700 – 1 000 € (Daibau), približne 750 € (MNSP), plus strecha, fasáda a prípojky
Trvanie	5 – 8 týždňov (podľa firiem)	od niekoľkých mesiacov do jedného roka (podľa poradcov)
Kto rozhoduje	vlastníci domu hlasovaním pri zásahu do spoločných častí (§ 14b ods. 1 písm. l) a m) zákona č. 182/1993 Z. z.)	majiteľ a stavebný úrad
Statika	zásah do nosných konštrukcií sa ohlasuje (§ 18 ods. 3 písm. h) zákona č. 25/2025 Z. z.), posúdi ho statik	posudzuje sa celý dom vrátane základov, krovu a stropov
Skryté vady	staré panelové byty vyžadujú nové rozvody vody, elektroinštaláciu, podlahy a jadro, čo môže zvýšiť cenu o 10 000 – 25 000 € (Orcabau)	rezerva 20 – 30 % (MNSP)

Poradie remesiel je v dome aj v byte podobné: búranie, rozvody, povrchy, dokončenie. Ceny za m² pri interiérových prácach sú v cenníku stavebných prác a celý postup pre byt na stránke rekonštrukcie bytov Bratislava.

Ako pracujeme pri rekonštrukcii domu

Pri dome začíname obhliadkou. Meriame, fotografujeme stav strechy, krovu, stien a rozvodov a pýtame sa, čo už bolo menené. Ak je stav nejasný, napríklad pri trhlinách alebo zásahu do nosných konštrukcií, odporúčame statika, jeho posudok nenahradíme. Ponuku posielame písomne ako položkovú, s výmerou a jednotkovou cenou pri každej práci, aby sa dala porovnať s ponukou inej firmy.

Na celú zákazku máte jeden kontakt. Pred začiatkom dostanete písomný harmonogram s poradím prác a s čakaním na schnutie a na úrad. Materiál, ktorý dodávame, dostanete s dokladom. Miesta, kde sa pracuje, zakryjeme a po prácach upracieme, čo je v cene.

Ceny na tejto stránke sú orientačné rozpätia z verejných zdrojov. Konečnú cenu určí obhliadka a položková ponuka, povolenia si overte na stavebnom úrade.